重庆写字楼市场呈“二元竞争格局” 零售物业多核竞争

　　中新网重庆10月18日电(记者 张燕)18日，知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在渝发布《2018年第三季度重庆房地产市场报告》。研究报告显示，传统淡季写字楼市场需求增长放缓，产业楼宇和写字楼“二元竞争格局”凸显。零售需求有所放缓，国际品牌及网红品牌主导市场，山形地势造就重庆零售物业市场“多核竞争格局”，持续新增供应令区域市场间的竞争关系重塑。

　　产业楼宇+写字楼市场呈“二元竞争格局”

　　该报告显示，第三季度重庆优质写字楼市场未录得新增供应。至季末，重庆甲级写字楼存量维持260万方。供需作用之下，重庆写字楼整体空置率环比下跌2.1%，至季末报34.2%。涵盖新经济的第三产业为写字楼需求的主要驱动力。

　　据世邦魏理仕监测数据显示，重庆有包括照母山生态科技创新城、西永微电子产业园等十余个产业园区。其中，照母山生态科技创新城为科技创新、服务贸易、新型金融、互联网企业的集聚地。与重庆写字楼市场的发展步调一致，截至目前，园区已拥有近400万方产业楼宇。

　　报告显示，照母山生态科技创新城租户结构与重庆甲级写字楼租户结构的相关性高达72.3%。按行业分析，照母山生态科技创新城前三大需求驱动分别是房地产(22.0%)、TMT(19.9%)、金融业(18.2%)；按需求来源看，本地企业占比高达75%。重庆产业园区市场与写字楼市场的“二元竞争格局”凸显，产业楼宇存在对写字楼需求分流的可能性。

　　展望未来，重庆写字楼预计将迎来逾17万平方米新增供应。世邦魏理仕预判整体市场压力仍将持续一段时间，空置率大幅回落的可能性较低。随着新经济将持续发力，活跃需求有望推动空置率回调。然而新增需求存在分流可能性，对外，一级租赁市场面临来自于产业园区的竞争——具备产业扶持等优势的高品质产业楼宇；对内，面临写字楼市场内部的“二房东”之间的竞争——精装修、带家具且溢价低。因此，随着办公空间的多样化和品质提升、竞争层面的扩宽及深化，供需矛盾短期缓解面临挑战，一级写字楼租赁市场的租金回调空间有限。

　　隔江相望区域+城北各区域零售物业市场“多核竞争”

　　世邦魏理仕华西区顾商业部主管江南说：“重庆发展重心北移，地理环境的客观条件造就了‘2+N’的多核商业格局；不断细分的消费者需求为市场品牌迭代奠定基础；网红品牌预计将保持活跃，并进一步推动市场重塑。”

　　从地理上看，重庆江北嘴与弹子石是典型隔江相望的区域市场，两者同为新兴商业板块，江北嘴区域市场定位及辐射力受去年开业的高端购物中心国金中心显著拔高；而就弹子石而言，持续新增供应令区域商业氛围趋浓，域内亦有依山而筑具有巴渝特色的商业街区，为重庆旅游打卡之地。

　　尽管商业市场皆快速发展，地理位置相望且通达性趋强，但两者间的竞争关系并未见明显重塑。在重庆“北移”发展的大背景下，观音桥、江北嘴、南渝北(照母山以南)和北渝北(照母山以北)四大板块的发展备受关注。以重庆核心商圈观音桥作为参照物，对比其余三个区域市场的租户结构发现，江北嘴、南渝北、北渝北同观音桥商圈的相关系数分别为70.6%、91.6%及36.7%，反映出观音桥、江北嘴、南渝北三者间的同质化明显。

　　与此同时，城市发展进一步北移，充裕的土地供应给予住宅项目开发、产业规划发展提供基础，加之汇集众多品牌零售项目的中央公园新兴板块的塑造，未来渝人口或将继续北迁且消费选择亦越宽泛。随着市场高端零售物业的填空期接近尾声，高端零售品牌大举进驻的势头将有所放缓，市场将逐渐过渡至调整阶段。

　　据该研究报告分析，截至2018年末，重庆零售物业市场全年共计将迎来超100万平方米的新增供应，沙坪坝万达广场、九龙坡中迪广场有望年底开业。未来3年新增供应量将维持在年均90万平方米的高位，势必将令市场承压，租金走势或将下探。