南昌房价的“天花板”究竟在哪？

来源|地产江湖 文|胡江

谈及南昌房价的一路走势，老胡还总应该有些发言权。

那是2002年的一个春天，那时还是小白楼记的我搭上了5路公交车坐到了终点站，走了一段路终于找到了那个“青春家园”的楼盘。当时楼盘价格1380元/平方米，开盘当天我坐在那个万总办公室，他的电话被打爆，全是各种关系找来要买房的。我当时感觉是有钱人真多，这鸟不拉屎的地方，房价还这么贵。

现实总是让那些所谓有“远见者”享受着城市发展的红利，近20年来只要在南昌买了房的，那个爽劲自我体会。有不少人认为：红谷滩2000元一平时太贵了，九龙湖5000元一平更太贵了……看来任何时候买房都是感觉房价最贵的。

南昌房价一路走来，涨势不断，那么，有人问南昌房价究竟要涨到什么时候？你问我，老胡的回答：我也不知道！恕我直言，房价走势谁也没法预测，只能分析分析，但也只是供大家参考。

各区域限价决定房价的“天花板”

去年以来南昌楼市限价措施确实执行力度越来越严格，之前南昌楼市乱象横生；买房捆绑车位、地下室，甚至茶水费、中介费，开发商各种奇招百出，目的就是要突破限价。

这些乱象发生之后的转折点，那应该是去年的新力东园与新力时代广场这两个楼盘主动降价，按限价推向市场。当时这两个楼盘由于装修价格定得过高，房管部门暂停网签，造成购房者付完款没法签合同，由此，开发商主动调下房价，按限价来进行签约合同。

自此之后，整个市场基本在按限价进行销售，当然不可能是全部。

那么各个区域的限价有哪些标准呢？目前南昌楼市还没有规定各个区域的限价政策，只是按约定俗成在进行着。从各个区域推出的三限地块出让要求来分析，各个区域的房价也一直在往高处走。

今年2月22日，南昌九龙湖片区293亩地将公开拍卖。其中两块地位于南昌融创文化旅游城西侧，起拍价600万/亩，毛坯限价15850元/平米。这是九龙湖限价最高地块，而之前的几宗地块出让，限价在12000元/平米。最高那宗限价地块，如果加上4500元/平米（顶格）的装修，那么房价将达到20350元/平米。

再来看下南昌县最高限价地块。今年5月10日，南昌县象湖滨江片区2宗纯住宅用地拍卖，面积共约143亩，两地住宅限价均为10000元/㎡，那么加上3500元/平的顶格装修，房价将在13500元/平左右。

其他区域的最高限价，购房者可以去网上找些资料自己算算。这些最高限价，就是楼市未来的“天花板”价格。老胡在此还是要重点提示下，这也只是作为参考。不是每个开发商都是“听话的孩子”，不排除个别开发商还会想其他办法来突破这些限价。

南昌房价涨到何时休

南昌作为二线弱城市，其现状与未来，虽然不能与其他重点城市相比，但毕竟还是一个省会城市。省会城市最大的优势就是能大范围辐射周边的各设区市，这几年南昌最火的区域，一个是九龙湖，另外一个就是象湖新城，这两个都是楼市非限购区域，从区域楼盘的成交客户来源分析，多数为周边设区市的购房客户。

决定房价的重要因素就是供求关系，需求量大之后，房价自然也一路走高。这也就是网络上“韭菜理论”，收割完一波又来一波。只要“韭菜”不断，房价就有坚强往上的动力。

除外来购房群体之外，南昌房价强力支撑还有城市的配套延伸完善。楼盘建设在哪里，配套就建到哪里！近期南昌地铁部门发出的声音：一年通一条地铁线。地铁的方便程度南昌人应该感触颇深，我们之前感觉遥远的距离，只要地铁一通达那就真不是距离。

学校配套资源更是深入到南昌的各个区域，之前很多托关系才能进的优质教育资源，现在买个周边学区房就能享受到优质的教育资源。还有南昌的几大名牌医院也是全面延伸到各个新区域板块……这些配套的逐步落地，让很多购房者也看到了未来的希望，自然也愿意跟着配套去买房，愿意接受更高的房价。

那么是不是房价还一直会涨？老胡认为，涨肯定是要涨，但不可能与以往相比。整个地产大环境不允许房价过快上涨。房价一旦突破“红线”，那么调控就会更升级！现在各个城市都是精准调控，稳住房价，不能暴涨也不能暴跌！文字与语气，请各自体会。

房价不可能永远上涨！房价也一定会有“天花板”！

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