4月房企融资降速但仍居高位 未来融资环境或再趋宽松

今年以来，房企融资规模波动较大，继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后，4月房企融资金额有所回落。

房企融资降速

2018年底开始，房企融资环境有所回暖，今年前4个月，一直延续了回暖的趋势。同策研究院提供的数据显示，2019年4月，40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元，房企融资总额环比上月1024.2亿大幅滑落26.42%，但相比2018年依然属于高位。

但同比来看，2019年1-4月房企融资金额同比同期大飞跃。上述机构发布的数据显示，2019年1-4月，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元；同比2018年1-4月2666.08亿元，多出545.63亿元，同比上涨20.46%。

从企业的融资动作来看，4月份，房企的融资热情依然较高。4月14日，阳光城完成8亿元公司债发行，票面利率7.5%；4月15日，招商蛇口拟发行2019年第二期超短期融资券，金额35亿元；同日，中国恒大集团公告宣布拟增发3笔总计10亿美元优先票据；4月26日，华夏幸福清偿15亿永续债，另拟发行10亿美元境外债；4月29日，富力地产完成发行10亿超短期融资券，期限270天；4月30日，融信中国发行额外2亿美元的10.5%优先票据。

从融资成本来看，4月房企融资成本总体较高，多在7%以上。在已披露的数据中，融资成本最高的是当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%。融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元的有担保可换股债券，票面利率为1.875%。其次是招商蛇口发行的2019年度第二期超短期融资券，融资规模35亿元，票面利率2.80%。

融资渠道方面，4月份除公司债，其余债权融资方式融资额度均大幅减少，但股权融资绝对值占比双升。其中债权融资额为688.09亿元，占房企融资总量的91.30%，环比下跌30.15%。其中发行公司债473.13亿元，占比62.78%；其他债权融资107.43亿元，占比14.25%；信托贷款75.33亿元，占比10.00%；境内银行贷款32.21亿元，占比4.27%；中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0；股权融资总额为65.54亿元，超过3月股权融资总额的39.05亿元。

值得注意的是，永续债权融资作为一种创新型融资方式，正在逐步走入大众视野。华夏幸福间接全资子公司九通基业投资有限公司与华宝信托有限责任公司签署了《永续债权投资合同》，华宝信托设立“华宝信托-九通基业永续债投资单一资金信托”，并通过信托项下的信托资金向九通基业进行永续债权投资，金额为15亿元人民币，投资期限为无固定期限。

同策研究院研究员陈朦朦告诉《华夏时报》记者，4月，债权融资方式融资金额在3月到达顶峰后呈回落趋势，除发行公司债外，其余债权融资方式额度均有所下降。大额度资金来自海外，当下国内房企境内融资形势依旧不够明朗，传统方式融资困难，在这种局势下，各大房企要努力突破资金来源的宽度与广度，力求融资方式的多元化与创新性。

未来融资环境或日趋宽松

去年，融资一度是房企的一大难题，在房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧，穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策下，房企一度面临融资“生死劫”。

不同于2018年整年都偏紧的融资环境，进入2019年，房企融资环境确实有所宽松，开发商的融资动作频繁，大额融资明显增加。

今年以来，央行两次降准释放流动性，也为房企融资提供了更多机会。1月4日，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

5月6日，央行决定，从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约2800亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款。

合硕机构首席分析师郭毅认为，央妈此次派发的2800亿元礼包，相信不可避免地会有部分资金流入到房地产行业，为房企的规模增长提供助力，也有望继续推动更多城市的房贷利率进一步下行。

对于未来的融资环境，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，今年融资环境有明显的好转，但融资成本相对来说，还是高一些。今年的资金相对宽松应该是一个大趋势，房企融资应该还有一定的弹性空间。另外，今年楼市好转，也增加了企业融资的冲动，加快进入热点市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年房企融资过于紧张的局面得到了扭转，流动性整体宽松了，虽然资金不会直接流向楼市，对于资金密集型的房地产行业来说，将形成一定的支撑。

今年比2018年整体的融资环境已经回暖很多，房企拿地的步伐也在加快。克而瑞地产研究提供的数据显示，截至4月27日，全国300城经营性土地共计成交2271幅，比上月增加4.4%，同比则增加13.8%；成交建筑面积总计达到14782万平米，环比3月上涨7.4%，小幅超过去年同期水平；成交单价方面，4月成交楼面价为2689元/平米，同环比分别增加13.5%和6.9%。

4月份土地市场的溢价率保持了自2019年开年以来的上涨趋势，二线城市的成交回暖带动了整体市场也有所回暖，4月溢价率相比上月再增4.3个百分点，上升至23.4%；重点城市的流拍情况也有改善，流拍率环比上月下降了2个百分点。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近房企依然关注资金链的安全， 2019年大部分企业都更加关注经营风险，中型房企在非常明显的拿地加速过程中，也推动了房地产企业的融资需求，但为了资金安全，房企拿地更加倾向于二线城市。