房地产投拓基本功——看地易被误读的九种潜力区域

你真会看地吗？富人区的地是不是一定是好地？鬼城的地是不是一定是烂地？本文就是来梳理下，易被忽视的九种潜力区域。

一、行政区划很重要

有一种地叫做“强行政、弱区位”。

城市的下辖行政区往往都很大，横亘了繁荣的区域与尚未开发的区域，那些尚未开发的区域往往是城市居民鄙视链中的“农村之地”。但事实上，这些区域的潜力也是最大的，因为中国城市的教育、医疗往往都限定于行政区划内，行政区划内的财政转移支付能力也很强，强行政区划内的配套建设速度也很快，所以行政区内的刚需、甚至于外来人口对这种区域的接受度都很高。

举个栗子：上海闵行区的马桥镇，杭州西湖区的双浦镇，地价、房价涨幅远高过城市同期平均涨幅。

二、是否在建成区很重要

有一种地叫做“贫民窟中的百万富翁”。

很多城市都会有这样的情况：老城区的某个区域破破烂烂，烂到大家一旦有钱都想往外搬迁，离开这个区域；或者某个区域密密麻麻都是工业区，城市面貌差，空气污染严重，企业高层都在几十里外的城区生活。但是对开发商投资而言，房地产是为人的生产生活而服务，有了人的生产生活就必须要住房，只要一个区域有大量人口在生产或生活，就值得投资，满足当地百姓的需求。

举个栗子：上海杨浦棚户区2013年以来逆袭房价10万+，上海宝山工业园区金地艺境逆势销售房价2万+。

三、市区和核心郊区交界处的繁荣

有一种地叫做“填平洼地”。

在大城市发展之初，从市区到郊区都会出现一个个区域房价高点，一般郊区的房价高点都出现在各郊区的核心区，因为配套完善，本地人购买集中，然后房价出现哑铃形状，市区高、郊区中心高，市区与郊区中心交界处价格较低。但是市区的扩大化不可避免，随着市区、郊区的一体化，轨道交通延伸市区刚需外溢，市区与郊区中心交界处的低房价迅速被市区的购买力抬高，甚至高过了所在郊区的核心区。

举个栗子：上海嘉定的南翔、上海松江的九亭。

四、隐藏在供求关系下的好地

有一种地叫做“严重供大于求”。

由于政府的失误，一口气把区域内所有的住宅地几乎都给卖完了，然后市场一地鸡毛，大家同时开盘同时打价格战，客户不敢买或者不急着买，市场进一步下挫，开始有楼盘烂尾。这种地真的不好吗？那里的房价真的只值这么一点钱吗？因为后续也没有供地，原来的存货慢慢去化，结果后来市场起来了，价格也慢慢恢复了。

举个栗子：杭州的临平新城、天津的武清，请问2015年的你敢不敢下手。

五、来自产业高地的问候

有一种地叫做“让有钱人住的更近”。

有句颠扑不破的真理就是：有钱人在哪里工作，就该把房子造在哪里。现在最有钱的人不再是工厂里的老板们，所以郊区乡镇的别墅都趴下了。现在最有钱的人都是按照行业划分的，金融、IT，那帮人在哪里比较多，就去哪里找他们。当然这两年风头最盛的就是IT创投们，一轮轮的投资创造了多少大富翁、小富翁，全国各地房价、地价涨的最厉害的地方就是各种“高新区”，毕竟IT男们加班晚了，去其他地方不方便。

举个栗子：上海的张江区域，北京的海淀、连海淀6环都比其他6环贵。

六、看看失衡的规划

有一种地叫做“天生金贵”。

很多规划做的都是值得商榷的，政府领导初心很好，都想再造一个陆家嘴，也都想去房地产化，所以偌大一个规划里面清一色都是商办，只配了一丢丢住宅。不要嫌弃说规划里面商办多，觉得未来肯定烂尾遍地，就凭这么失衡的商住比，也得抢下来，毕竟商办里头的老板们排队买这么点住宅估计都抢不到。当然规划也是可能会改的。

举个栗子：上海虹桥商务区。

七、满足市区人民买房如买菜的需要

有一种地叫做“菜地”。

如今买房投资已经深入人心，普通百姓都想买，做梦都想拥有多套房，回家有安全感、出门有面子，但是市区的房价太贵了，真买不动。突然那些人被广告说，隔壁50公里的房子只要本市房价的一个零头就能买到，必须是一拍大腿，呼朋引伴，嗷嗷叫的杀过去买，反正账户里的钱有小几十万，还在犹豫放理财还是买黄金，买套房也不错嘛。正所谓出门左拐小菜场，出门右拐售楼处。

举个栗子：恒大海花岛、恒大海上威尼斯。

八、离市中心很近的死角区域

有一种地叫做“灯下黑”。

离市中心非常近的区域，但是因为各种原因，比如铁路的分割、河流的切割、大工厂的隔断等等原因，导致那个区域去市中心非常麻烦，要绕一大圈，并不宜居。但是中国房价的尿性就是板块轮动、填平洼地，只要政府把断头路一打通，房价马上就恢复正常。

举个栗子：大部分城市被铁路分割区域。

九、高标准规划新区

有一种地叫做“炒地图”。

现状是一片绿油油的庄稼，但是在规划上已经是20万人口的新城，几乎把老城区所有能搬的好东西都搬过来，当然可以表示不相信规划的稳定性，但是看看现任市委书记的任期还有10年，姑且相信赌一把吧。

举个栗子：各种新区。

本文来源：周璐的笔记，对作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。

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