限价、限购都取消了!该来的终于还是来了……

来源：大胡子说房，已获授权转载

早在去年，我们就有说过，2019年是一个放开调控的一年。

年底的零星调控其实已经露出倪端，1、2月份密集的抢人和调控也徐徐将大幕拉开，转眼三月，再来两个重磅炸弹——济南取消限价&石家庄放开落户。

1

事件回顾

我们先回顾一下事件：

几日前，一则“2019年2月济南全面放开限价限签”的消息在朋友圈传播：

网上大量讨论传播引发舆论关注。10天后，于3月20日晚，济南市城乡建设委相关负责人向记者回应称：济南将坚持房地产市场调控不动摇。

但随后，记者在采访济南市建委后得知，政府限价政策确实取消，但限购政策仍在施行。

这是第一件事，而几乎在同时，石家庄也出了件大事：

2019年3月18日，市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》，取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，在石家庄市全面放开城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。并于19日和20日刊发于石家庄发布和石家庄新闻网。

两个事件粗看不同，但实际上确实有着异曲同工之妙。

2

象征意义大于实际意义

我们先来说说济南。

取消限价的原因，一般有三种。一种是像南京、武汉之类的城市，土拍价格高，限价贴近楼面价，政府默许精装双合同拉高溢价的存在。另一种则是，限价不合理，高价值和低价值区域限价策略上扁平化，一刀切。第三种则是，市场冷淡，即便是放开限价，任由市场自我调节，也闹不出多少浪花。

你觉得济南是哪一种？

第一，济南早在2018年中旬以后就在严厉打击双合同，伪精装。

第二，即便是济南也出了不少高楼面价的类地王地块，但也没有出现普遍地价贴近楼面价的现象。

第三，济南楼市价格并不扁平，限价也并非均一，各区域价格价差明显。

所以，济南的限价解除，大概率只有一个可能——即使放开限价，市场自由调节的结果也不会让城市的均价有多大变化。

换个角度来说，济南调控放松的背后，不仅不是大涨，反而是市场的冷淡。

其实早在去年后半年，济南楼市就已经有遇冷的信号，9月份的土地大量流拍，以及第四季度大量的营销CALL客，注定了济南在2018年末和整个国内大部分楼市齐步进入低谷。

据亿翰智库数据统计：2019年前2月济南楼盘销售业绩TOP10，6盘入市，去化遇冷不足5成，在这个阶段进行调控的放松，市场并不会引起报复性上涨，反而动能不足会让整个市场继续保持平淡，不久之后，济南的限价放开就会被大多数人遗忘。

而限价的放开，给了社会一个信号，你看我们放开限价尊重市场价格自我调节，但我们不放开限购，所以是坚持调控不放松，坚决维持“房住不炒”不动摇。

至于社会上的谁最乐意看呢？当然是开发商了，而且是想拿地又不敢拿地的开发商了。

毕竟，济南依然需要城镇化，济南依然需要高楼大厦，城市经济依然要发展。

这样的调控，意料之外，情理之中，后续或许会有很多城市跟进，比如最近一直在谣传的郑州放开限价，也是有可能的，因为对于现在的郑州市场，即使是不放开限价，大部分开发商也很难顶满限价卖。

我们回过头看石家庄的取消落户。

早在去年、前年，就已经有陆陆续续有大中小城市放开落户难度。

最典型的就是西安，从人才引进迅速变化成人口引进，从有条件到无底线。然后是天津这种突发短期抢人，几天内吸引几十万人落户。还有一些郑州这种低调抢人的城市，近年毕业本科以上落户按月在支付宝直接领补贴，年底宣布人口超千万。

年后也有零星一些城市进一步放开落户的难度，此时此刻的石家庄才姗姗来迟的宣布石家庄全面取消落户限制，其中的深远意义，我想大部分人看不太懂。

显然，按照21世纪的信息传播速度，如果国际庄有这样的想法，怕是早在西安抢人的初期就应该开会研究筹备颁布了吧。为什么能坚持到2019年，是后知后觉么，显然不是。

用当地同行媒体老师们的话就是：从长远看，石家庄每年的外来人口流入，是支撑房价的根本动力。

当没有外来人口流入的石家庄，陷入了房价的低谷，城市发展的瓶颈，放开人口落户，让常年在石家庄飘着没户口的人抓紧落个户买个房，才是正道。

能不能吸引外省人才不重要，能吸引到周边县市的人来市里，这才是王道。不仅仅是石家庄、西安、郑州也都是一个道理。

所以，石家庄的调控对于整个中国楼市和中国房地产的调控来说，毫无意义，但变相了放松了限购，对内的意义却非常深远。

这样的调控，也意料之外，也是情理之中，后续没有存在感的省会几乎都有可能效仿，比如太原、兰州、南昌、南宁之类的城市。

3

大局

说来说去，其实还是那么个事儿，无论是直接房价调控政策，还是关于人口，最终的结果导向都是房地产的调控。

中国的调控政策终归是没有逃过那个魔咒——市场卖的好就收紧，不好卖就放松。

有人说，你看反之亦然呀，其实反过来并不完全成立。因为从来都不是，收紧了就卖得不好，放松了就卖得好。市场限购最严的时候，长沙、武汉、杭州、西安，哪个城市不都依然是万人抢房？市场的一些行为会受政策的影响，但更多时候还是市场购买力的自我调节。

当韭菜都被割完，新的韭菜购买力还没有形成，房价已经翻番的时候，再放松调控又能怎么样呢？

是不是觉得本文已经完了？其实并没有。

当韭菜都被割完的时候，放松调控的时候恰恰才是真正的房投最好的时机，房地产的周期论虽然并不能被完全预估，但这些年的小周期已经可见倪端。历年的房地产平均上涨速度也都类似。

在经历了【炒高——调控——继续炒——再调控——降温——放松调控——稳定】这么一个周期之后，我们会发现，从上一个低谷到这一个低谷，平均上涨的幅度和再前边几年其实没有多大差别。

所以，选好节点，在继续炒的时候出手，在放松调控后入手，这样的逆大众操作，才是真正的房投操作，才不会被割韭菜。

所以，济南也好，石家庄也好，合肥郑州西安也好，二线城市的放松点、稳点要么已来，要么快来，对于购房者来说，机会要么已来，要么也即将到来！

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