又一城取消新房三年限售令 释放哪些信号？三四线城市楼市还好吗？

　　各地房价走势正在进一步分化，在一些城市升级加码楼市调控的同时，部分三四线城市则开始微调松绑。

　　7月19日，河南开封取消新建商品住房限售令的消息被刷屏。

　　开封成为继太原、菏泽后，全国第三个取消限售的城市，也是第二个三线城市取消限售。

　　业内人士人认为，开封放开限售，是根据当地市场的特点做出的决定，是“一城一策”的题中之义。未来可能会有其他类似开封这样的城市调整行政政策，但不代表整体求稳的市场和政策取向会发生变动，如果当地市场因此而热起来，政策一定会回缩。

　　开封取消3年限售令

　　据大河报报道，近日，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，文件中显示，为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

　　开封市住房和城乡建设局工作人员对媒体表示，正在印发文件，准备下发各部门。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开封发布《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》充分体现了“一城一策”指导下的政策微调导向。通过此类政策调整，有助于形成更为合理的住房交易制度，对于促进房源流通和提高交易效率。

　　严跃进指出，开封在2017年曾规定了房屋限售的制度，要求取得不动产权证书后满三年才可以交易。限售制度一方面防范了部分炒房套现的做法，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，对市场上的供应形成制约。取消此类房屋限售制度，有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应，对于抑制房价本身也有积极作用。

　　同时，原先的“退房项目一年内不允许交易”的政策也取消了。严跃进认为，这利好部分退房项目的交易。“过去考虑到退房项目存在炒作的嫌疑，所以对于撤销网签备案的房源，1年内不允许重新进入交易市场。而现在此类制约减少，也有助于此类退房项目的重新交易，对于减少房企的库存压力等都有积极的作用。”他说。

　　开封楼市进入“冰冷期”

　　那么近年来开封的房地产市场情况如何呢？

　　2018年9月26日，开封市人民政府市长高建军在第十五届人民代表大会第一次会议上谈到2014年以来本届政府主要做的工作中提到——健康发展，、绿城、碧桂园等入驻开封，市区房地产销售面积、销售金额年均分别增长 19.9%、29.1%。

　　不过，2017年开封发布的最严限售令，有史上最强“汴九条”之称。限售政策主要以稳定市场、控制房价、约束房企为主。2018年，开封楼市从上半年的“火爆期”进入下半年的“冷淡期”。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，限售令颁布后开封市场热度有所下滑，之后保持低位运行。经过两年多的调控时间，开封房地产市场流动性及活跃度处于“冰冷期”。

　　据了解，今年3月，有市民向开封市市长投诉称，开封恒大文旅城2018年6月开盘时，精装修高层售价9500-10800元，2019年3月以特价房名义，以7200-8700元的价格，暴跌促销，抛售房产，多次爆发业主大规模维权。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，开封是一个普通的三线城市，房地产市场并不活跃，土地市场成交额有所降低，放松政策主要是为了刺激市场活跃度。

　　来源：中原地产

　　部分城市或跟进微调政策

　　开封是继太原、菏泽后，全国第三个取消限售的城市，也是第二个三线城市取消限售。

　　“从政策松绑看，全国2018年到2019年有接近10个城市针对限售、限购、二手房税费等政策执行了微调松绑，另外，全国也有百城针对人才政策宽松，变相的出现了限购调整。”张大伟说，2018年11月前，大部分楼市调控政策基本以收紧为主，而从2018年11月开始，各地楼市调控政策明显减小，而大部分都是以宽松政策为主。但从2019月4月19日开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势，特别是5月、6月，房地产调控连续2个月超过40次。2019年上半年全国房地产调控高达251次，同比上涨了31%。

　　张大伟表示，房地产调控目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

　　不过，张大伟认为，放开限售对于开封这类三线城市来说，实际影响不大，但心理影响大，对投资需求有一定影响，预计同类型的城市跟进的可能性大。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐则表示，切勿对政策过度敏感。开封放开限售，是根据当地房地产市场的特点做出的决定，是“一城一策”的题中之义。城市分化、政策隔离，未来可能会有其他类似开封这样的城市调整行政政策，但不代表整体求稳的市场和政策取向会发生变动，如果当地市场因此而热起来，政策一定会回缩。

　　对于未来可能有哪些城市会跟进取消限售，严跃进认为，三四线城市中，包括启东、长乐、惠州、珠海、常州、东莞、承德、扬州、三亚、芜湖、嘉兴、无锡和保定等都有过限售政策，不排除后续也会有松绑楼市政策的可能，即取消限售或放宽限售的条件。