“棚改”变“旧改”,老破小的春天来了？

5月，我写过一篇文章，关于该不该买老破小的问题<老破小有没有未来？看完再确定要不要买>。结论是在成都投资“老破小”容易被套，但是我也承认它从居住层面上的高性价比。

在近期，“棚改”换“旧改”的新闻，在各大官媒释放。

近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出：本次改造涉及17万个城镇老旧小区，将影响到上亿人群。

“旧改”替代“棚改”之后，对于房地产后市发展的意义，我认为有必要和大家探讨一下。

老旧小区的更新是城市建设发展的必然。大多数的老旧小区面临环境品质下降、建筑性能退化，公共配套缺失等弊端。

“旧改”之于“棚改”最大的区别在于，一个在原有基础上改造，一个直接推倒重来。

棚改货币化使得棚改的性质发生了根本的转变。过去几年，我们也见识到了棚改对房价的直接作用。

“旧改”则不同，它更像是普惠性政策，涉及范围大。通过对配套设施、小区外立面、增设电梯等重新翻新或是改造。但不会涉及到人口迁移，以及催生新的购房需求。

那么，“旧改”如何改？

从目前国内为数不多的“旧改”案例中，最能让我们直观感受到的改变就是楼体翻新。

比如下图：

南昌朱紫巷小区（图源网络）

除了外立面的翻新外，老旧小区的这几类突出的问题，也将得到改善。

一是基础设施改造，包括水、电、气、网络，这些老旧社区的设施要么缺失，要么破损。

二是公共活动设施改造，这些小区建造时间较早，电梯缺失、无文娱设施配套、机动车和非机动车存放不便等问题凸显。

三是没有物业管理，新建院落大门、门卫室、车棚等。

在改造费用方面，一部分来自政府补贴，另一部分需要动用维修基金或小区居民分摊。

当然，旧改离我们也并不遥远，在成都，这些小区早早地走在了前面。

早在2011-2015年间，成都市青羊区就曾启动过少城片区一部分老旧院落的改造项目。

资料来源：成都市治理工程建筑工作信息网

在2015-2017年间，通过“硬件配套完善+长效机制建设”的双向改造，完成了2864个院落改造。预计到2020年，还将完成青羊区、锦江区、武侯区等天府锦城区域内老旧院落改造182个。

下图是改造前后，奎星楼街的街道及两侧院落面貌变化：

成都奎星楼街改造前vs改造后

可以很明显地看到，房屋外立面翻新，路面拓宽了，绿植更新。相较之前街道更整洁干净，颜值也更高了。

老破小或迎新的价值期待

成都的老破小目前面临的最大困境，由于形态的老旧，功能缺失，导致关注度低，换手率低，市场接受度低，大部分购房者宁愿入手近郊偏远位置的次新电梯房，也不愿接受市中心老小区。

所以，目前成都的老旧小区成交端很冷，同地段的老小区价格与周边次新二手房差价在1倍以上。

以上问题如果能得到有效改善，老旧小区的改造势必能让市中心的老破小产生新一轮的价格期待，毕竟根据现目前的情况来看，老破小在居住价值得到提升的同时，随之带来的就是老破小房价的上扬。

比如此前很火的南京市中心某小区改造案例，在改造之前，老破小单价不超过3万，改造之后的单价超过4万元/㎡。

不单单是房价，在居住舒适度提升之后，此类老小区的租金水平也能轻松溢价。

另外，关于同价位，市区老破小和郊区小刚需房的选择问题。

如果拿房地产市场基本成熟的北京来看，目前，北京三环边房龄超20年的老破小价格是要明显高于五环边，房龄在10年以内次新刚需小区。

但是，以成都目前的城市发展规模，要达到北京的住房饱和度还需要很长的时间。在成都，大部分购房者的购买力也还不至于低到大量去消费“老破小”的阶段，“老破小”在短期内很难有明显的溢价。

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