宝龙地产：建议发行优先票据 为现有债务进行再融资

文/袁一泓

半年过去，楼市表现怎么样？

国家统计局7月15日公布的6月份全国70个大中城市房价数据，63个城市价格环比上涨，2个城市持平，5个城市下跌；方面，45个城市上涨，4个城市持平，20个城市下跌，是2019年以来下跌城市数量最多的月份。

21数据新闻实验室根据往期数据统计出上半年70个城市房价数据，新房方面，有68个城市上涨，1个城市持平，仅有岳阳1城下跌0.3%；二手房方面，有59个城市上涨，11个城市下跌，青岛、广州领跌。

虽然深圳市不再公布月度成交均价的数据，理由是成交价格水平易受结构性影响，不能准确反映市场的真实运行情况，但想了解全国主要大中城市的房地产运行概况，还得看国家统计局的月度数据，它们主要还是抽样调查加权平均数据。

普通民众最关注的还是房价，上面的数据告诉我们：今年上半年新房价格普遍还是在上涨，只是涨幅尚在可控范围；而二手房的下跌范围却呈扩大之势。这也符合房地产调控的一般规律，二手房对市场情绪的感知最敏锐，进入胶着阶段后，部分城市成交下滑，降价、让价幅度加大。当然，反过来，如果市场景气指数回升，二手房也会迅速掉头向上。

7月15日国新办举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人毛盛勇介绍了2019年上半年国民经济运行情况。房价之外，有几个房地产的核心数据也值得关注。1—6月全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1—5月回落0.3个百分点。

舆论注意到，房地产投资增速已连续下滑两月，10.9%的增速也是2019年以来首次低于11%，是年内的最低值。上半年增速最高是1-4月，达11.9%。

简单总结上半年房地产市场的主要特点：新房价格继续温和上涨，二手房下滑范围扩大；房地产投资维持较快增长，但增幅放缓；一二线城市土地市场成交逐渐活跃，少数城市成交溢价率上涨较快，引起监管部门关注和警示；多个城市限购政策微调。

这些表现或者说特点，没有多少是意料之外。如果非要说“意外”，那就是4月份起出现了一波令业内人士不无激动的新房交易行情，有人称之为“小阳春”，但也有人认为是“假阳春”，而且几乎是昙花一现，5月下旬就回归了平淡。

这也就是为什么有朋友让我写写上半年楼市时，我表示出勉强的原因——不管你是叫平稳、平淡还是平静，总之是波澜不惊。没有跌宕起伏，写起来就会比较枯燥，读起来就会乏味。

很多房地产从业人员都期望售楼处永远是人声鼎沸，一房难求，否则就大喊市场不好。但平淡或者说平稳，却正是主管部门想要的结果。房价地价大涨是不允许的，凡是露出这种兆头的，就会被警示甚至约谈。但对大多数一二线城市来说，也不存在房价大跌的基础，何况一批城市的人才政策还提供了支撑。就这样，稳定。

我之前曾经用了一个词，摁住，把房价摁住几年。新房限价就是起这个作用。不少城市的新房备案价，比周边二手房还要低，以至于有购房者说“买到即赚到”。理论上是如此。但二手房真要现价转让也很难，买方会说：新房都那么低，你凭什么卖那么高价？这恐怕也是上半年有11个城市二手房价格转跌的原因之一。

所有的总结都是为了展望。对下半年的展望，放到楼市里，就是预测的代名词。我讲过，预测正如卜卦，猜中了也只是侥幸中奖而已。但作一些理性分析是可以的。

我选择两个关键词，融资与投资。

房地产融资，倒是比楼市更多一些戏剧性。融资环境哪怕只是轻微的波动，房地产市场主体的感受也是剧烈的。对30家千亿级以上房企来说，1个百分点融资利率的变化，影响的可能是数亿的毛利润。不紧张是不可能的。

如你所知，房地产融资正在收紧。去年下半年以来，一批住房租赁专项债被叫停；今年5月，一批拿了高价地块的房企被列入有关监管部门的特别关注名单；6月，受到银的窗口指导，余额增长需要严格控制，近日更传出几家信托企业暂停房地产信托项目的消息。随之，有的房企被曝新的融资利率高达15%。

我个人认为，短时间内，中小房企融资渠道仍将受抑制，融资成本呈上涨趋势。但整体看，房地产融资是有保障的。不排除收紧之后又略为放松一点。为了保持房地产市场的稳定健康发展，也必须给予基本的资金保障。我再次呼吁不宜出台有杀伤力、普遍适用的房政策。

房地产投资，将围绕10%左右波动。2018年房地产投资的增幅是9.5%。今年1-4月投资增幅较高，是去年底在建项目较多的拉动所致。但今年在棚改投资压缩的背景下，房地产投资要保持11%以上的高增长是不可持续的。

从二季度房企积极拿地的情况看，下半年房地产投资也不会太差。毛盛勇说，下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。在这样的情况下，房地产投资不会出现大起大落。我个人觉得，目前看房地产投资不会拖GDP的后腿。如果国务院部署的旧小区改造三季度就能启动，还能从侧翼拉动一些与房地产有关的投资。但下半年，房地产从业人员记住的，可能还是那两个字，平淡。