(九龙坡 实景)
01.
上半年,重庆楼市数据陆续出来了。
对于重庆楼市,有两个数据很关键,一个是土地市场,一个是新房市场。
对于九龙坡,我发现了三个显著的特征:
1)九龙坡的土地供应,少得可怜
2)九龙坡的新房供应,少得可怜
3)九龙坡,出了重庆楼面单价最高的记录!
其一,从土地出让面积看。九龙坡几乎没有什么供地,区区20多万方!
(来源于锐理数据)
四个老区,渝中、江北、南岸、九龙坡,新增供地都很少!
但渝中的面积只有约23平方公里,地少好理解。江北213平方公里,南岸265平方公里,也不充裕。
而九龙坡拥有约431平方公里幅员面积,是渝中的18倍,江北的2倍,可是新增的建筑体量,只有区区20多万方,差不就是一个中小规模的小区!
并且,重庆目前的楼面单价最高纪录13549元/㎡,恰好就在九龙坡滩子口。
是因为,九龙坡没地了吗?
其二,从新房成交量上看,九龙坡仅比渝中高,新房少得可怜!
(来源于锐理数据)
倒数第二!比江北和南岸都要少,而且,九龙坡在售的新房,普遍去到20000元/㎡+的套内单价。
这说明什么问题?
说明江北和南岸还有存量,九龙坡连存量都很少!
仅有个别几个新房项目,例如财信铂雲府这样的纯新盘。
物以稀为贵!
九龙坡,没房了?
打开腾讯地图,看看九龙坡核心区域附近,你就会明白。
(来源于腾讯地图)
如今的九龙坡,尤其是杨家坪周边核心区,几乎没有可开发用地!何来新房?
就比如图中所显示,杨家坪商圈1KM的范围,已经是一个完全成熟的城市格局。
而且也只有财信铂雲府一个新项目!
九龙坡,原来是这样的局面!
这个局面,不得不让人重新审视九龙坡的区域价值。
02.
九龙坡,是重庆传统的主城区域,曾经非常辉煌。
这是20多年前的重庆地图,那时候渝中还习惯叫自己市中区,九龙坡已经相当辉煌。
因为工业。
80年代,传统工业的黄金年代。
那年头,美女找媒人去相亲,不会问“有房吗?有车吗?”她们一般是说“丑点没得关系哈,我就要找个XX厂的”!
比如建设厂、铁马厂、发电厂...
这也是九龙坡的80后很容易出美女的一大原因!
后来,改革开放,下海的人越来越多,工人的辉煌时代逐渐远去,头脑灵光的人自己做起了业务,比如隆鑫的涂建华。
九龙坡人 先富了起来!
于是,九龙坡,工业时代的佼佼者,诞生了众多的重庆第一。
重庆第一家世界500强、重庆第一个花园小区...
九龙坡涌现出“高端富人区”。南方花园、珠江花园、直港大道等都是有钱人喜欢的地方。
九龙坡的实力,还体现在GDP上。
(来源于百度吧统计的各区公报)
从重庆直辖以来,九龙坡的GDP,长期维持在主城区第二名!
2000年前后,渝中是大哥,“一路向北”后,渝北又当上了“老大”。
但是,请注意,即便是三北区域全面崛起,九龙坡的GDP和财政收入,并没有没落,一直保持在前三甲。
还有一个极其重要的变化:2019年第一季度的数据,面对汽车业下滑的渝北,九龙坡有追赶之势!
(上述数据来源于各区统计公报)
注意数据,2019年第一季度,九龙坡的GDP与渝北只差了15亿元!2018年的年,这个差距是300多亿。
这一点细微的变化,或许会是蝴蝶效应!
03.
“一路向西”时代,会来吗?
2018年6月7日,重庆与四川签订《深化川渝合作深入推动长江经济带发展行动计划(2018-2022年)》。标志着“成渝经济圈”进入实质性发展阶段。
有一张图就很有意思,在“五大城市群”的竞争格局中,成渝联手做大,才能让中西部崛起,而同时,成渝又都是中国内陆融入“一带一路”的关键节点。
对外,是“一个圈”,但区域内部,重庆与四川的资源竞争必不可少,成都已率先挂旗宣布“东进”,并将其提升至战略发展高度,重庆的“一路向西”似乎成了历史的使命。
2018年,重庆西站开通,我将他算作重庆的“西进元年”
“一路向西”,交通建设必然是第一步。
高铁,往往可以改变一座城市的格局。
西站的影响力,会超过你的想象。
西站直接会有5号线、环线、26号线(规划)的加持,未来区域内还会有18号线,加上2号线;九龙坡因此拥有了至少5条轨道!
(仅供参考 具体以官方公布为准)
高速、便捷的高铁,是未来10年大城市格局里,最重要的“吸人利器”;
未来“米字型”高铁时代,西站将肩负起半壁江山(东站和北站各2条)。
设计年人流量则达4200万人次!
我们看,通往成都、兰州、昆明、贵阳方向,主要会以西站为主。
重磅线路,会在未来几年,逐步成型,最快的,7月11日,西站就将开通7小时到香港的高铁!
“一路向西”+高铁站,对“千年老二”九龙坡来说,是纯增量!
这一步棋,他会改变什么?
04.
落寞后的强势崛起?
大家肉眼都看得到,“一路向北”的号角吹响以后,因为事业原因,或改善需求,九龙坡的一些富人搬去了北区...消费也去了北区...
杨家坪商圈有点落寞+无奈。
我们看一张图片。
(杨家坪 来源于网络)
图左,是2001年的杨家坪商圈,图右,是2017年的杨家坪。
说实话,变化远不如解放碑,更不如观音桥,比起新商圈大坪,都是落寞的。
但最近一些事,串联起来,阵仗不小。
1)商圈扩容。计划从0.51平方公里扩容到2平方公里
2)北向拓展,万象城二期
3)南向拓展,九龙半岛的旧城改造
4)旧商圈优化(立面形象,绿化品质,甚至户外广告店招,整体提升品质)
(信息来源于《“革新跨越 聚力发展”杨家坪商圈发展研讨会》新闻报道)
总结起来,未来杨家坪商圈的整体格局,会是北向,把万象城包进来,南向,打通九龙半岛,形成一个巨无霸的新杨家坪商圈!
杨家坪商圈房,就因此有了价值重估的机会。
05.
“再造”
几十年的沉淀,九龙坡产业基础、人口基础、经济实力、文化底蕴都好,但因为建设比较早,城市显得比较旧,没有空间进行优化再造,只能依靠城市更新!
要拆!
这一点,近一年多,九龙坡规模性启动了!
2018年初,九龙坡公布相关计划,2018年将实施征地项目52个,征地面积20347亩!(//www.cqcb.com/county/jiulongpo/jiulongpoxinwen/2018-03-01/704585.html)
后来官网发布了九龙坡三年计划,涉及资金约290多亿!
力度不可谓不大。
同年,九龙坡还引进中信正业,投500亿巨资开发道路、桥梁、隧道、轨道交通、学校、医院等基础设施的项目!
这些事,见微知著。
用我的话说,“给他一个五年,会给我们一个全新的九龙坡吗?”
06.
九龙坡的变化,其实是伴随着“向西”的城市级战略,走上了历史舞台。
应该说是必然或者是趋势。
所以,才会从楼市供应、高铁、地铁、商圈优化、棚改等现象上,有了一系列显著的变化!
看懂了这些,你也应该就能明白两个事:
1)为什么九龙坡的新房,但凡有点品质的,都卖到了20000多元/㎡的套内单价,
2)为什么九龙坡的土地,稍微有点想象空间的,会被开发商拍到13000多元/㎡,这可是重庆的楼面单价最高纪录!
只不过,九龙坡低调,没什么炒作。
很多人并不知道九龙坡还有什么新盘在卖。上周末的时候,我特地去杨家坪周边看房,这里居然还有市面上,尤其整个核心区域都很稀缺的中小面积户型!
(财信铂雲府项目效果图)
财信铂雲府,挨着动物园,距离杨家坪商圈大约1KM的距离,门前的主干路未来会直通杨家坪。
项目的优势很明显。
他在一块台地上,拥有了“超级”开阔的视野,一眼望去,基本能把动物园尽收眼底,俯瞰杨家坪夜晚的灯火阑珊。
高品质+精品户型,恰好是品质刚需或首改的目标。
(俯瞰动物园 实拍)
这样的项目,很难得!
回顾一下,杨家坪商圈,是除渝中外,人口最早饱和的一个中心区域了!
120万九龙坡居民,刚需改善类的需求很大,但区域内,优质住房,少!
区域内优质的二手房,全部都被买到“很贵”!
九龙半岛、杨家坪周边的老破大。那些业主朋友,有着现成的居住需求,还都是抱着现金在找房的人啊。
在历史的机遇下,因为时代的变化,因为需求与供应的错配,造成了九龙坡的潜力!未来,一个新的九龙坡,也值得我们大家期待。
-END-
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