北京去年土地出让金骤降四成 溢价率创五年新低

  2018年北京土地市场遇冷！诸葛找房日前发布《北京2018年土地市场年度报告》（下称《报告》）指出，2018年，北京土地成交宗数同比2017年下跌29%，土地出让金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近五年最低；北京市土地流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。此外，“限竞房”“共有产权房”已成为北京市地块成交的主要方式。

  2018年北京土地出让金下跌40%

  《报告》指出，在楼市调控重压之下，去年北京土地市场整体偏冷，成交量及成交额均有所下滑，年末受供应量的增加，土地市场有所回暖。

  诸葛找房数据显示，2018年北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%，仅高于2016年成交水平，处于历史低位。土地出让金同比2017年下跌40%。

  《报告》还指出，受严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓等多方面影响，2018年前三季度北京土地市场较冷，仅成交了44宗地，土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平，呈明显下降的趋势。进入四季度以来北京推地速度加快，甚至创下316亿元单日成交记录的土拍盛宴，但由于前期土地放量极少，低迷依然是2018年北京土地市场的关键词。

  从2018年北京成交的月度数据来看，受2017年年底大量土地供应的影响，2018年1月份成交达16宗土地，成交金额超过403亿元。2月土地市场开始降温，土地成交量降至7宗，5月份甚至出现零地块成交情况。进入第三季度后，7、8月份土地市场成交节奏有所放缓，土地成交量再降低，共成交6宗。9月份开始，土地市场再次回温，推地力度加大，成交量迅速上升，11月土地成交达到了15宗，成交额超过432亿元。

  土地溢价率走低，流拍频发

  诸葛找房称，从北京土地历史成交的楼面均价及溢价率来看，土地成交楼面价从2016年以来开始走高，2017年达到高峰，2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看，北京土地成交溢价率从2016年开始持续波动下滑，2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近5年最低，年内平均溢价率仅为13.72%。

  《报告》指出，除正常成交地块外，2018年土地流拍现象明显增多，流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。据诸葛找房数据监测，2018年北京市共出现8宗土地流拍（1月流拍3宗，2月流拍1宗，4月流拍2宗，6月流拍1宗，11月流拍1宗），接近2017年的3倍。

  流拍的8宗地块中7宗为住宅用地，分别位于丰台（3宗）、门头沟（1宗）、房山（1宗）、密云（1宗）、顺义（1宗）。流拍地块均为共有产权房或限价房，开发商利润受限，而且由于金融调控收紧，信托融资难，开发商资金压力加大，再加上这几宗土地附加条件较多，导致房企利润低，风险高，拿地动力小；政府发布土地供应计划，市场对土地供应的预期较为稳定，开发商还有较大的选择空间，综合多方因素，企业拿地动力不足。

  北京住宅进入共有产权房和限竞房时代

  《报告》提到，从2012年以来北京土地成交结构看，住宅用地的占比不断提高，2018年住宅用地成交占比超过了70%。2018年北京成交的72宗地块中，住宅用地成交52块，成交建筑面积624.48万平方米，占比为73%。

  从成交方式上看，诸葛找房指出，2018年北京市住宅用地延续此前一年的模式，“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要方式。2018年成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗，成交建筑面积近500万平方米；共有产权住房成交10宗，成交建筑面积超100万平方米，另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  诸葛找房认为，“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期，未来，随着基础性制度和长效机制的建立并完善，北京住房的供需矛盾也将逐步缓解。但同时随着限竞房和共有产权房大量入市，房企面临着巨大的销售压力，预计2019年拿地更加谨慎。