十年之变,当下之痛!社区升级谁来管？

撰文=燕十三

PART1-建筑蜕变，社区之美

2019年4月，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求放宽落户、促进城市群和都市圈发展，消息立即刷屏朋友圈，标志着国家中心城市与收缩型城市并存，“二次城市化”开启。

诸多机构认为，中国展开以核心城市向外围扩张的“二次城市化”，城市群和都市圈成为国内经济发展和地产开发的核心引擎。二次城市化进程中的房地产，增量市场规模逐渐见顶，房企必须挖掘存量，开发+运营齐头并进。

西安作为关中城市群核心城市，以及国家中心城市，随着西安户籍政策调整，净流入人口大增，“二次城市化”再次提速，人们开始关注美好生活场景，打造一个阶层的生活方式，“社区主义”初步兴起。

什么是社区主义？上世纪80年代，“社区主义者”诞生，一场关注于“社区主义”的运动开始兴起，他们以“社区至上”，品鉴生活方式，打造美好生活场景，典型如简·雅各布斯。

作为美国60年代最重要的城市批评家，如何为“社区而战”，是她一生的话题，简·雅各布斯对于社区的追求，不仅是“物理层面”的场景，还有“精神层面”的美好，可以说，“社区至上”的思想在她的身上展现的淋漓尽致。

半个世纪之后，我们也站在城市化发展的转折点上，面对“二次城市化”，旧社区逐渐老化，物业管理放任自流，新社区多数配套不足，生活场景无从谈起，究竟谁能营造社区之美？

如同春风化雨，一夜之间悄然改变，社区营造在精神与物理层面的双重提升，成为房企赢跑“二次城市化”的逻辑前提，究竟该如何来落地？

PART2-精神守护，物质升级

“二次城市化”的到来，既给了房企新的机遇，也给出了新的挑战，在流量为王的互联网时代，究竟如何让业主成为品牌IP传播者，是一个行业难点。

从线上到线下，从概念到生活，社群究竟该如何塑造品牌IP值？一方面，通过社群满足业主精神层面需求，聚集一群有情有义的人；另一方面，通过改造焕新业主物理层面享受，实现一件利人利己的事，升级用户场景。

其一，精神层面，打破社区粘性难题，让社区聚集美好。

大型房企楼盘越来越多，想要打破社区粘性难题，让社区聚集美好，最好的方向便是“社群+”，聚焦会员需求，打造一系列社区活动，激活老业主，激发参与性，盘活“人”的资源，让社群活力再生。

＞备注：西安万科国宾人物大讲堂—叶檀经济论坛

＞备注：西安万科社区活动现场

其二，物理层面，打破社区维护难题，让社区永葆青春。

随着西安第一批商品房逐渐老化，社区的环境提升刻不容缓，如管道的维修、楼梯墙面、健身器材的更新、地面铺砖的养护、花草苗木的更换，这些建筑如何永葆青春，成为一个社会难题。

过去，房屋维护一般都是物业管理，但因为经费有限，物业对于社区“维护”多于“更新”，尤其是小型房企，更是社区越老，矛盾爆发越激烈，费用如何支付，谁来监督执行，一系列问题，都让美好生活场景沦为泡影。

社区至上，如何既满足业主的精神诉求，又能满足业主物理诉求，为此，西安万科展开“社群活动+社区升级”，从两方面出手。

PART3-西安万科，美丽社区升级

时间流逝，随着商品房交付，崭新社区历经岁月洗炼，逐渐露出斑驳一面，时间的痕迹，过滤了每一个生活场景。

面对社区逐渐变化，房企究竟如何维护，从一草一木的移植维护，到一砖一瓦的更新换代，深入生活的细枝末节。可以说，一家房企的品质水准，需要在交房十年之后，才能显现出来。

不少项目在交房时，都是形象崭新，花开美满，而入住五年之后，又是另一番景象。究竟有多少房企，愿意再对社区重新改造，愿意在新植绿地，更新器材，修复墙体等细节方面再度“投资”？纵观市场，愿意投资的房企十分稀少，西安万科是少有的企业之一。

西安万科投资改造案例，2018年12月起，自从“西安万科美丽社区计划”正式开启，西安万科旗下新地城、西安万科金域曲江、西安万科金色悦城、西安万科城等逐步启动升级改造，从休闲设施、智能滚闸、健身器材等方面改造入手，社区形象悄然改变。

＞备注：西安万科美丽社区计划部分改造成果

＞备注：西安万科美丽社区计划部分改造成果

＞备注：西安万科美丽社区计划部分改造成果

这一系列升级改造，在业主圈内引起了不小的轰动。因为，这一部分投资，属于纯粹投入，没有收益。而且大范围的翻新，本来就意味着成本付出，更何况首批一次改造五个项目。

此外，为了满足社区集体偏好，万科业主可以通过管家的朋友以及【住这儿】APP跟进升级进度，随时可以发表自己的意见与建议。西安万科根据业主发言和建议，将其融入社区提升改造计划。

未来，一切悄然发生，设备更新了，路面平坦了，地面干净了，管网通了，景观变美了，墙面刷新了，推窗见绿……

当下，社会心理微妙转变，人们对于畅谈情怀不屑一顾，却对点滴生活，涌现出别样的感动，低调的华丽，透露着与众不同的人文情怀。

PART4-护航生活，精筑品质

在这一波上涨周期，西安房价上涨迅猛，品质是否与房价匹配，一直是市场关注焦点。

房企引进各种TOP系，打造各种体系，概念比装修还炫，如此花团锦簇，是否未来生活也能如此？

随着社会变化，人们对于社区的满意度与技术化社会趋势相反，换而言之，社会技术越发达，人们对于物业渴求越多，如社群云服务、邻里社交、居家养老、临时家政、医疗服务、教育入户、培训等增值服务，很多房企在需求蜕变之中，不仅品牌未立，甚至逐渐走向了另一个极端。

近年来，西安流行围绕着全客层打造产品，打造全龄段社区、全龄段配套、全龄段服务，然而有没有全龄段维护？这一点十分重要，入住五年之后，房产究竟如何来升级，是一个比较头疼的问题。

九十年代，西安诞生商品房，早一批的楼盘逐渐进入老年，墙体维护不到位，外墙开缝，瓷砖坠落、社区景观荒芜，存在各种情况，这样一批房子究竟谁来负责维修？大部分只能是等待，并陷入一种漫长无助的迷茫。

西安万科，作为西安房企领衔者，二十余盘布局大西安，业主对于西安万科的品牌魅力，体验感更多来源于西安万科的服务，如今，打造“西安万科美丽社区计划”，此举对于行业有重要的引领作用。

那西安万科是否会持续不断提升社区品质？对此，西安万科合伙人刘永锋表示：“美丽社区计划属于公司策略方向，西安万科会一直秉承‘以客户为中心’理念， 全生命周期服务业主。”换而言之，这项工作将会持续进行。

＞备注：西安万科住宅项目分布图

“二次城市化”逐渐降临，房企究竟如何领衔市场，产品线快速覆盖，怎样才能赢跑下半场？西安万科给了市场一个重要方向，在城市走向“社区主义”的道路上，从“社群活动+社区升级”两方面入手，打造一个真正的全龄段生活社区。

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