招商蛇口： 以综合发展观,打造“美好生活圈”

2019年5月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2019中国房地产上市公司成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。招商局蛇口工业区控股股份有限公司凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现、财富创造能力以及稳健的财务战略荣获“2019沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2019沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2019沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10” 和“2019沪深上市房地产公司投资价值TOP10”多个奖项。

经营业绩：三年变革，质量效益规模均衡发展

2018年是招商蛇口成功整合上市后的第三个完整年度，也是公司实现大变革、大布局、大发展的一年。三年来，招商蛇口站在新的历史起点再出发，持续锻造能力，向高质量发展转型，公司经营业绩再攀高峰。

2018年，招商蛇口实现签约销售金额1705.84亿元，销售面积827.35万平方米，分别同比增长51.26%、45.15%，盈利能力进一步提升。2018年，招商蛇口实现营业收入总额882.78亿元，同比增长16.25%，实现归属于上市公司股东净利润152.40亿元，同比增长20.42%，基本每股收益为1.89元，同比增长18.13%；毛利率39.5%，较2017年提升1.83个百分点；销售净利率22.0%，较2017年提升2.15个百分点。

图：招商蛇口2015年-2018年营业收入与归母公司利润情况

图：招商蛇口2016年-2018年毛利率与净利率情况

土地储备：资源获取量质齐升，产城联动、港城联动落地开花

2018年，招商蛇口因城施策，投资策略稳健，深化协同发展，土地获取量质齐升。全年企业新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，其中权益面积738万平方米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市，其中湛江招商国际邮轮港综合体项目的获取是“港城联动”的成功体现，在布局全方位邮轮母港生态圈的同时补充优质的项目资源；同时，企业积极推进兼并收购，年内相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升公司在华中以及华东市场的资源储备。

融资渠道：多元融资渠道，维持低成本优势

房地产行业融资环境整体趋紧，招商蛇口在做好市场预判的基础上，适时调整融资策略，深入开展与金融机构的合作，加大公开市场操作力度，丰富创新融资品种，保障经营发展的资金需求。2018年，招商蛇口新增200亿中期票据、超短融注册额度，顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元；联合招商局资本、平安银行共同成立招商澎湃投资基金，联合招商启航等公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元，为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。2018年，招商蛇口的综合资金成本为4.85%，保持行业领先优势。

大变革：组织变革，人才发展持续推荐

2018年，招商蛇口主动拥抱变化，调整组织架构，重新明确公司总部、区域、事业部与专业公司的组织定位，并通过调整管控模式、优化管理边界、开展试点运行等一系列工作，推动组织变革，助力质效提升。

大布局：城市功能、生活方式转型升级

城市功能升级，成就价值高地。招商蛇口在粤港澳大湾区的9个城市布局，其中大部分资源集中在深圳。深圳国际会展中心（一期）会展及配套项目总建筑面积超310万平方米，按照国际顶尖展馆标准打造，预计2019年7月将全面建成。太子湾片区综合了商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态共170万平方米，已经开始全面开发建设。

前海土地整备及合资合作打开新篇章。招商蛇口与深圳市政府等相关方签署合作协议，创新型一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题，为前海妈湾片区加速开发奠定重要基础。招商蛇口将依托合作双方在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快前海片区开发建设、运营管理和产业引进，发挥产城融合效应，促进创新要素集聚，提升产业发展能级，落实国家“一带一路”战略，将合作设立的合资公司打造成为中国走出去的门户基地，建设深港合作的平台载体。

生活方式升级，承载美好生活。招商蛇口积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。长租公寓快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建融投管退全周期商业模式，在精耕深圳市场的基础上，覆盖13个国内一线、核心二线城市，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。大健康脱孵入实，从“养老医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务。大文创精彩绽放，已在全国6个城市布局8个意库项目，运营面积超过110万平方米，累计产值超过800亿元。

以综合发展模式 谋求高质量发展

招商蛇口的价值主张是做人民美好生活承载者，综合发展是做人民美好生活承载者的实现途径。公司一方面开发人民美好生活的空间载体，另一方面提供人民美好生活的内容运营，通过综合发展深度践行公司战略。

在招商蛇口看来，“前港-中区-后城”模式，是一个空间上的发展规律，也是时间上的发展规律，归根结底是人民群众对美好生活永远向往的规律。这个规律是有生命的，因而以此为战略，通过“前港-中区-后城”模式，把产业发展和城市发展的逻辑综合起来，以港口先行，产业园区跟进，再配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。招商蛇口的这种生态圈式的可持续发展模式，也是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，由此可实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源的协同，成为城市转型升级的重要途径。

招商蛇口作为城市和园区综合开发运营服务商，注重在“产品+时间+空间”三个维度上的寻求动态平衡，实现公司健康的现金收益和长期可持续发展并举。

招商蛇口坚持“质量第一、效益优先、规模适度”的战略原则，围绕中长期战略确立短期经营目标，通过实施经营计划保证实现战略规划。在日常经营过程中，把握发展节奏。

在产品维度上，通过打造精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等产品线，实现生活方式、生产方式及城市功能的升级。

在时间维度上，注重把握发展节奏，兼顾短中长期业务发展需要，实现“3T平衡”,即通过快周转 (T+3)、阶段性持有运营 (T+10) 和片区综合运营 (T+30) 三类项目比例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡。此外，公司各板块业务都在发展，但盈利模式有差异，快周转的销售型项目是一次性兑现，而持有型运营和片区综合运营项目是持续释放。

在空间维度上，综合发展是都市圈、省会城市、省内经济强市等不同定位城市的梯次聚焦、持续深耕。公司通过激发内部活力、优化城市及产业布局、强化内外协同、加速样板打造及复制、深化产融结合等方式，建立“美好生活圈”，做人民美好生活的承载者。

1979年，招商蛇口因应改革开放而生，2019年，招商蛇口迎来40岁生日。招商蛇口将以“立足长远、把握当下，科技引领、拥抱变化”为战略原则，通过创新驱动、科技引领，实现公司持续生长。打造“美好生活圈”，做美好生活承载者。