超越南湖想象!昆明池前瞻规划,一切理所应当!

撰文=燕十三

＞备注：昆明池实拍

PART1-俯瞰全国，西湖模式

近来，昆明池的资源价值，引发了市场一阵热议，不只是鼓掌期待，还有扪心疑问，凭什么昆明池边上房价高？

关于这一点，如今已经成了事实，也成为沣东楼市一个显著现象。沣水云间、湖光山色、碧桂园·国湖项目接连打破楼市沉寂，让昆明池畔价格从八千翻越到三万，产品从33层高层升级到6层洋房，地段价格与准入门槛双双提升！

当西安住宅均价从3000元/㎡上涨到13000元/㎡，我们已经无法用过去的生活观念，来理解现在的西安发展。

追溯起来，西安人对于湖区价值的理解，从曲江南湖开始。但西安昆明池，作为中国最大的人工湖泊，我们该如何来理解10.4 k㎡湖区的生活想象，如何超越南湖经验，再看昆明池前景？

大湖，满足了内陆人对于海的想象，围绕着大湖，现代城市勾勒经济圈，例如环鄱阳湖经济圈、环洞庭湖经济圈、环太湖经济圈，以湖区为核心，提升辐射圈经济能力。

即便是稍微小一些的湖区，也是价值连城，成为城市消费之核，例如杭州的西子湖，苏州的金鸡湖，西安的昆明池。

杭州西子湖6.38km2，全球旅游名片，构筑文商旅消费圈；苏州金鸡湖7.4km2，5A级风景区，城市文旅地标，工业核心区；郑州北龙湖6.0km2，郑州新兴度假区，打造龙湖CBD中心金融岛（44栋楼宇），以及高端楼盘开发。

相比而言，在湖区面积上，西安昆明池比杭州西湖、苏州金鸡湖以及郑州北龙湖的规模都大，那么西安昆明池价值几何？

参照西安大湖规划和运营，昆明池与杭州西湖的规划定位一脉相承，未来西安要在沣东腹地，打造一个属于西安的“西湖”！

PART2-紧靠高新，资源赋能

市场上对于昆明池的价值，很大程度上，存在一种低估，仅仅是认为昆明池距离高新较近，将昆明池看作高新区软件新城的后花园，来理解昆明池的价值。

这种美丽的误读，不仅显得经验主义，更没有仔细探究昆明池在城市规划层面的站位。如果站在大西安城市发展格局之上，昆明池的价值无异于复刻一座西湖！

昆明池是西安景区之中，唯一拥有双轴线的所在。一条是大西安三大空间轴线之一的“科技创新引领轴”，另一条是“大西安新中心新轴线”。前者视昆明池为重要景观节点，后者视昆明池为国家展示核心区！可以说，无论站在哪一点来看，昆明池都有西安任何一座湖区，无法媲美的规划高度。

＞备注：昆明池片区规划图

＞备注：双轴线贯穿昆明池板块

在官方规划之中，昆明池以“生态恢复、文化传承、遗迹保护、水利建设”有机统一为基础，以打造世界级旅游度假目的地为目标，建设成大西安文化旅游、休闲度假、商务办公、会议会展和生态居住功能为一体的综合性生态、文化片区。

根据昆明池规划的资料来看，未来昆明池将形成三个辐射圈：环湖产业圈+环湖风景圈+环湖生活圈。

其一，环湖产业圈：昆明池沿岸规划有国宾馆、国际会议中心、洲际酒店、OCT大剧院、水上图书馆、华侨城欢乐谷等重大项目。

其二，环湖风景圈：昆明池公园、镐京遗址公园、汉溪湖公园、诗经里、华侨城文旅项目、沣东·沣河生态景观区、沣东农博园等。

＞备注：昆明池实拍

其三，环湖生活圈：昆明池控规范围之内，除东北部分建筑高度为70-100米外，普遍限高低于70米，大量土地低于18米，全部规划低密建筑。

基于南湖的开发经验，昆明池规划更为充分，考虑到南湖旁没有重大公建、没有大型景区辅助、没有做到全低密，昆明池在汲取西湖规划的基础上，打造了环湖产业圈、环湖风景圈、环湖生活圈。

PART3-精筑国湖，焕新形象

更令人拍手称赞的一点是，关于如何启动昆明池，这一点也在规划之中有所体现。

为了打造环湖新动能，昆明池旁边规划了4条地铁+3个居住圈+大量配套。

其一，四条地铁规划：地铁5号线、地铁16号线、地铁3号线二期、地铁15号线一期，环伺昆明池四周，交通条件优越。

其二，三大居住圈：沿湖规划大量商务、商业、娱乐康体用地，还在湖区东北部、东南部、西南部规划有三个居住圈。

其三，大量公共配套：昆明池片区公共服务用地总面积达94.42公顷，分为六类进行规划：教育、文化、体育、医疗卫生等设施。

正是基于以上规划预期，2017年8月29日，沣东FD4-5-1号地块拍卖现场，碧桂园111分钟举牌366轮，以“10.43亿元的地价+住宅现房销售面积274849㎡+廉租房异地配建费83463万元”，斩获这一宗177.596亩的住宅商业用地。据推算，这块土地的楼面价在6343元/㎡。

这是西安有史以来第一宗绕城高速之外，楼面价近7000元/㎡的土地。可以说，就是这样一块网红土地，让环昆明池板块诞生了一种新想象。作为中国最大的人工湖，昆明池的发展为什么一定要拘泥于南湖经验，而不是西湖！

为此，世界五百强企业碧桂园打造碧桂园·国湖，成为昆明池新坐标。作为极致稀缺的代表之作，碧桂园·国湖一直是行业的关注焦点，项目的规划、景观、户型也一直备受热议！

PART4-稀缺呈现，绝佳机会

之所以成为关注焦点，是因为碧桂园·国湖的诞生，相当于昆明池环湖高端物业的发轫之作，因此，无论是官方还是民间，对此都是兴趣满满。

为了匹配这一方土地，碧桂园打造了罕见的“国”字号规划，碧桂园·国湖以“国”为挈领、以“水”为魂，打造纯低密改善社区。

＞备注：碧桂园·国湖项目规划效果图

园区整体以“国”字形成围合式布局，由19栋小高层、6栋叠拼、12栋洋房、3栋大平层组成，将国脉传承与建筑结合，更好的诠释了“国湖”的含义。

＞备注：碧桂园·国湖项目规划效果图

在这个占地177.6亩的项目中，总建面只有38.8万平米，容积率低至2.5，远远低于西安市场上同类住宅项目的容积率（同类住宅项目容积率一般在3.0-3.5），更低的容积率意味着更高的舒适度。

产品方面，碧桂园·国湖均采用碧桂园集团明星户型，每一套房子均为大面宽、短进深的设计理念，南北通透、日照充足，并引入智能安防、智能化生活场景配套，打造5.0智慧社区。

＞备注：碧桂园·国湖项目规划效果图

碧桂园·国湖还配建有约3800㎡的品牌幼儿园、约2400㎡的健身会所，以及约14500㎡的风情商业街，以满足业主生活需求。

＞备注：碧桂园·国湖商业街规划效果图

此外，项目与沣东第六初级中学一路之隔、与沣东第六小学近在咫尺，其教育资源优势，也是备受改善家庭关注的一点。

当然，区域优势，属于共享；资源占有，也可瓜分，但有一个优势却属于碧桂园独有，那就是该项目即将入市销售的房源，楼体基本都已经封顶、个别楼栋外立面已经施工完成。

一般建筑的工期在3年左右，正负零出预售证可进行销售，但碧桂园·国湖从购买到交房却要比一般项目提前一年多。

据了解，碧桂园·国湖首批次推出的房源包含小高层、洋房、叠拼产品，面积区间125-260㎡，价格已经公示，样板间即将开放。

值得重点一提的是，尽管碧桂园·国湖公示价格挺高，但实际销售价格，小高层或有重磅优惠，与沣东普通高层价格无异，价格十分美丽！

当下市场，在高新买老破小，足以昆明池边买洋房；在城南买高层，足以在昆明池边买小高层。在昆明池的高阶规划之下，对于大西安楼市来说，无疑是一个绝佳的机会！

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